El arrendamiento con opción a compra es una buena solución si estás buscando una vivienda, pero no te decides por la zona o, de momento, no tienes la capacidad económica suficiente para comprar.
¿En qué consiste la opción de compra?
El propietario de una vivienda y el arrendatario pueden acordar un alquiler, con la particularidad de que el inquilino puede comprar la vivienda en un plazo determinado de tiempo. En definitiva, se trata de un único contrato en el que se acuerda el arrendamiento durante un periodo de tiempo, con una cláusula que permite al inquilino optar por la compra de la vivienda en un plazo y por un precio previamente establecido.
Durante el periodo que transcurre entre el arrendamiento y el plazo previsto para hacer efectiva la compra, el arrendador no puede disponer de la vivienda (venderla, alquilarla…) y está obligado a mantener el precio predeterminado de compra.
Contenido de la cláusula de opción de compra.
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Precio por la opción de compra.
El propietario de la vivienda suele cobrar una prima, es decir una cantidad de dinero por incluir la cláusula de opción de compra en el contrato de arrendamiento. Este importe se descuenta del precio de venta, si llega a celebrarse. En caso contrario, el arrendador se queda con el dinero y no tiene que devolver nada.
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Precio por la compra de la vivienda.
En la cláusula del contrato correspondiente a la opción de compra se estipula el precio final de venta. Este importe debe ser respetado por el propietario de la vivienda (arrendador), no podrá subirlo, aunque el precio de mercado de la vivienda se incremente.
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Importe de las rentas del arrendamiento a descontar del precio de venta.
Todo el importe de la renta mensual que paga el arrendatario, o parte de él, se destina a pagar el precio final de compra, por tanto, en el contrato deberá establecerse qué cantidad se va a descontar.
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Plazo para ejercer la opción de compra.
Asimismo, se deberá fijar un plazo máximo para que el arrendatario ejercite la opción de compra. Este plazo va ligado al del arrendamiento, por tanto, se puede pactar que la opción de compra se ejerza durante el plazo que dure el arrendamiento o al finalizar éste.
Ventajas e inconvenientes para el comprador.
Este tipo de contrato tiene una serie de ventajas y también de inconvenientes tanto para el comprador como para el vendedor. Comenzamos con las ventajas para el comprador-arrendatario de la vivienda.
- El arrendamiento con opción de compra permite al arrendatario conocer la zona donde se encuentra la vivienda y saber si se ajusta a sus necesidades.
- El arrendatario está pagando, durante la vigencia del arrendamiento, parte del precio de venta. Por tanto, lo pagado por el alquiler no cae en saco roto.
- También se beneficiará si se pacta un precio de compra inferior al que haya en el mercado cuando se ejercita la opción de compra.
- Será más fácil para el arrendatario-comprador conseguir una hipoteca y, además tendrá que pedir menos cantidad.
La otra cara de la opción de compra son los inconvenientes que puede tener para el comprador:
- Si no ejecuta la opción de compra pierde las cantidades que ha entregado a cuenta, por lo que el arrendamiento le habrá salido más caro.
- El comprador no podrá aprovecharse de las bajadas que se produzcan en el precio de mercado de la vivienda.
Ventajas y desventajas para el vendedor.
El propietario de la vivienda que decide firmar un contrato de arrendamiento con opción de compra tiene las siguientes ventajas:
- Es una buena alternativa a la compraventa, si el propietario no encuentra un comprador para su vivienda.
- Tiene beneficios económicos, ya que recibe un pago adelantado de la venta, es decir la prima pactada por la opción de compra. Este importe no lo tendrá que devolver si el arrendatario decide no ejercitar la opción de compra.
Ahora, los inconvenientes que se le pueden presentar al vendedor:
- El dinero de la venta no lo recibe de una vez sino de forma gradual.
- Incertidumbre sobre si se hará efectiva o no la venta, aunque se quedará con el dinero pagado por el arrendatario si no llega a realizarse la venta.
- No puede aprovecharse si el valor de mercado de la vivienda sube porque está obligado a respetar el precio preestablecido en el contrato.
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