Cuando compras una vivienda, además del precio pactado, hay un impuesto clave que marca la diferencia: ITP o IVA, según si la vivienda es nueva o de segunda mano.
Conocer cuál se aplica y cuánto supone te ayuda a calcular el coste real de la operación sin sorpresas.
¿Qué se considera vivienda nueva?
Una vivienda es nueva cuando se compra por primera vez al promotor, es decir, cuando nunca ha sido habitada.
En este caso, no se paga ITP, sino:
✔ IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Tipo general: 10%
Viviendas de protección oficial (régimen especial): 4%
✔ AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Se aplica además del IVA.
Cada comunidad autónoma fija su tipo, normalmente entre 0,5% y 1,5%.
En resumen: Vivienda nueva = IVA + AJD
¿Qué se considera vivienda de segunda mano?
Todo inmueble ya habitado previamente se considera de segunda transmisión.
Aquí no se paga IVA, sino:
✔ ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
El tipo depende de cada comunidad autónoma, normalmente entre 6% y 10%.
También hay reducciones o tipos especiales en ciertos casos: familias numerosas, jóvenes, discapacidad, vivienda habitual… según la normativa autonómica.
En resumen: Vivienda usada = ITP
¿Qué pasa si compras con hipoteca?
Da igual si la vivienda es nueva o usada:
cuando se firma una hipoteca se paga AJD de hipoteca (en la mayoría de comunidades, entre 0,5% y 1,5%).
Desde 2019, lo paga el banco, no el comprador.
Pero está bien saberlo para entender la factura total de la operación.
¿Puede haber excepciones?
Sí, pero pocas.
Vivienda nueva revendida por el banco o promotora: suele seguir tributando por IVA.
Promociones de “obra nueva” ya escrituradas: pueden ser consideradas segunda mano si han sido transmitidas previamente.
Locales que se convierten en vivienda: dependen del uso legal, no del aspecto físico.
Cuando hay dudas, una consulta al Catastro o a tu agente inmobiliario aclara el caso en minutos.
📎 En resumen
La regla es simple:
vivienda nueva = IVA
vivienda de segunda mano = ITP
Conocer estos impuestos te permite hacer números reales y tomar decisiones con seguridad.
Información clara para que tomes decisiones seguras