Invertir nuestro dinero en la compra de una vivienda es una decisión de gran trascendencia ya que se trata de una inversión a largo plazo. Para ayudarte en esta importante tarea, vamos a hacer una lista de las cosas que debes saber o hacer antes de comprarla.
1.Analiza tus ingresos y gastos.
Claro está que, para comprar una vivienda, es necesario tener dinero. Por tanto, el primer paso será analizar tu situación económica para no arriesgarte a sufrir un endeudamiento.
¿Qué gastos debes tener en cuenta?
Empezamos por los gastos necesarios para vivir, los que llamamos gastos fijos (alimentos, suministros, salud, ropa, transporte, ocio, préstamo del coche, entre otros). La mayoría de los compradores necesitan pedir una hipoteca para financiar la compra. Pero sólo cubrirá un 80% del precio de venta, por tanto, es necesario que tengas un ahorro del 20% del valor total de la vivienda.
Además, debes tener en cuenta que hay otros gastos asociados a la compraventa, que más adelante te explicaremos.
2.Revisa tu capacidad económica para pedir una hipoteca.
Para la concesión de la hipoteca, el banco valorará tus ingresos totales (nóminas, negocios, alquileres, inversiones, u otros productos financieros), la estabilidad de tu trabajo, la propiedad de otros bienes y tu nivel de deuda, es decir si tienes otros préstamos.
3.Establece tus prioridades.
Coge papel y lápiz y haz una lista con los siguientes datos:
- Ubicación: Ya sea en el campo o en la ciudad, es fundamental que elijas bien su localización. Debes tener en cuenta los servicios que sean necesarios para ti y tu familia: transporte público, colegios próximos, centros de salud, supermercados …
- Distribución de la vivienda: Asimismo, es importante el tamaño de la vivienda según las necesidades familiares en cuanto al número de habitaciones, número de baños, orientación, lavadero, terrazas, luz exterior….
- Otras prioridades específicas: Si te lo puedes permitir, debes valorar si la vivienda tiene zonas comunes con jardines, piscina, pistas de pádel, zona de juegos infantiles u otros servicios. Todos estos elementos encarecen el valor de la vivienda, pero también son un plus a la hora de una futura venta.
4.Conoce los gastos asociados a la compra.
La compra de una vivienda supone un gran desembolso económico, no solo por el precio de esta, también hay que afrontar otros gastos. Vamos a diferenciar los gastos propios de la compraventa y los de la hipoteca:
Gastos de la compraventa:
- Escritura de compraventa e inscripción en el Registro de la Propiedad: Los honorarios dependen del precio de la vivienda.
- Impuestos asociados a la compraventa: Si se trata de una vivienda nueva, el IVA asciende al 10% del valor de la vivienda. Aunque en Canarias el IVA es del 6,5%. Si es vivienda pública, el IVA será del 4%.En caso de comprar una vivienda usada, no pagarás IVA, pero sí el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El importe cambia según la comunidad autónoma en la esté la vivienda. Por regla general, se aplica entre el 6% y el 10%, sobre el precio de compra.
- Otro impuesto es el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que también variaría entre el 0,5% y el 1,5 % según la Comunidad Autónoma donde esté ubicada la vivienda. Ahora bien, existen reducciones y exenciones previstas para personas jóvenes, con discapacidad, ingresos reducidos, vivienda de VPO….
- Honorarios de la agencia inmobiliaria: La comisión inmobiliaria oscila entre un 3% y un 7% más IVA del precio de venta de la vivienda.
- Gestoría: Este gasto es opcional, aunque recomendable. La gestoría se encarga de liquidar todos los impuestos e inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.
Gastos de la hipoteca:
- Tasación de la vivienda: El banco que concede la hipoteca te pedirá una tasación de la vivienda, el coste de la tasación está entre 250 y 600 euros, según la empresa tasadora encargada de hacerla.
- Comisión de apertura: Para la concesión de la hipoteca, el banco te cobra una comisión que puede llegar al 2% del importe prestado, aunque algunos bancos no cobran esta comisión.
¿Qué gastos de la hipoteca asume el banco?
Desde 2019, el banco se encarga de pagar la escritura de hipoteca, la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, el IAJD y la gestoría.
5. Contrata los servicios de una agencia inmobiliaria.
Es muy importante contar con el asesoramiento de una buena agencia inmobiliaria porque te guiará en todos los pasos a seguir y te ayudarán a buscar la vivienda que mejor se adapte a tus necesidades.
6.Visita la zona y la vivienda.
Es recomendable que hagas varias visitas a la zona en diferentes horarios, para conocer los comercios, servicios públicos, iluminación, tránsito de la zona… También te aconsejamos, que visites la vivienda con un técnico de confianza que te aconseje sobre estructura, conservación, cerramientos, posibles obras de reformas y, lo más importante, el valor del inmueble.
7.Conoce las cargas registrales que gravan la vivienda.
Estas cargas registrales son los derechos que una tercera persona tiene sobre la vivienda. Las más habituales son las hipotecas y los embargos.
Si compras la vivienda con estas cargas serás tú quien asuma la responsabilidad de pagarlas. Por eso, es muy importante que pidas una nota simple en el Registro de la Propiedad, para saber si la vivienda tiene o no cargas registrales.
8. Investiga el pago del IBI y gastos de Comunidad de propietarios.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) debe pagarse todos los años por el propietario de una vivienda. Antes de comprometerte con el vendedor, pídele un certificado que acredite los pagos de IBI y demás impuestos municipales (tasa de basura, de agua…) También es necesario que el vendedor te garantice que está al corriente en el pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios y derramas, mediante un certificado emitido y firmado por el presidente y el Administrador de fincas.
9.Asegúrate de que el vendedor tiene la documentación necesaria para vender.
Los documentos necesarios para vender una vivienda son los siguientes:
- Escritura de propiedad de la vivienda (compra, herencia, donación…).
- Si la vivienda es de nueva construcción, escritura de declaración de obra nueva terminada
- Certificado de eficacia energética.
- Certificado de inspección técnica de edificios (ITE), solo si la antigüedad de la vivienda es superior a 15, 30 o 40 años, según la Comunidad Autónoma.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
- Planos de la vivienda, ya que en algunas ocasiones los solicita el banco para la concesión de una hipoteca.
- Últimos recibos pagados de los suministros de agua, electricidad y gas natural.
- Además del certificado de estar al corriente en el pago de los gastos de la Comunidad, IBI y demás impuestos municipales.
10.Lee detalladamente los documentos que vayas a firmar.
Es habitual que, mientras se realizan las gestiones necesarias para la compraventa, el vendedor te proponga firmar un contrato de arras.
Asegura el éxito en la compra de tu vivienda con la asesoría de un buen equipo de profesionales inmobiliarios.