Si quieres saber cómo detectar una cláusula abusiva en un contrato de hipoteca antes de firmar el préstamo sigue leyendo con atención.
Es habitual que el banco imponga la firma de un contrato de hipoteca con unas cláusulas ya redactadas por la propia entidad bancaria. Así el comprador no tiene la opción de negociar ninguna de las condiciones hipotecarias. Ahora bien, el hecho de que el banco sea quien ofrezca un contrato de hipoteca ya redactado, no significa que el comprador no tenga derecho a revisar las condiciones que resulten abusivas a sus intereses, solicitar su modificación o reclamar su nulidad judicialmente por abusivas.
¿Qué es una cláusula abusiva?
Veamos qué se entiende por cláusula abusiva y cuáles son las más utilizadas por los bancos.
Para entender qué es cláusula abusiva nos vamos a la Ley de General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios donde define una cláusula abusiva como “todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
Por tanto, para que una cláusula se considere abusiva deben concurrir los siguientes requisitos:
- Que no se haya negociado individualmente:
Es decir, cuando ha sido previamente redactada por el banco como un modelo estándar (cláusula predispuesta) y el cliente no puede influir en su contenido, ni tampoco decidir que se excluya del contrato (cláusula impuesta).
- Cuando en el contrato de préstamo se celebre entre un consumidor y un empresario (el banco).
- Desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes, contra las exigencias de la buena fe cuando exista:
- Vinculación del contrato a la voluntad exclusiva del empresario: Esta situación puede darse cuando el banco se reserva, de forma exclusiva, la posibilidad de dar por vencido o finalizado el contrato anticipadamente y de reclamar todo lo adeudado.
- Limitación de los derechos del consumidor: Cuando el banco no se haga responsable en caso de que incumpla total o parcialmente lo acordado o lo cumpla de forma defectuosa.
- Falta de reciprocidad en el contrato. Es decir, cuando se impongan al consumidor condiciones o prestaciones y la entidad bancaria quede liberada.
- Imposición al consumidor de garantías desproporcionadas Por ejemplo, si el banco te presta una cantidad pequeña de dinero y te exige como garantía que alguien te avale con su nómina o su casa.
- Imposición al consumidor de condiciones desproporcionadas para firmar el contrato. Un ejemplo claro es cuando se obliga al consumidor a pagar todos los gastos que genera la operación (gastos de Notaría, cancelación de hipotecas, tasaciones, impuestos…)
- Cláusulas contrarias a las reglas de competencia y derecho aplicable.
Entre otras, si se acuerda que, para resolver conflictos que puedan surgir, será competente un Juzgado distinto al del domicilio del consumidor.
Cómo detectar una cláusula abusiva en la hipoteca. Ejemplos.
Para ayudarte a identificar una cláusula abusiva en el préstamo hipotecario vamos a explicar cuáles son las cláusulas más frecuentes.
1. Cláusula de vencimiento anticipado.
La cláusula de vencimiento anticipado significa que el banco tiene la potestad de reclamar judicialmente al consumidor todo lo que debe (capital e intereses) en caso de impago de una o varias cuotas. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha considerado esta cláusula como abusiva.
2. Cláusula suelo.
Una cláusula suelo es aquélla cláusula que establece un interés mínimo a pagar en la cuota mensual aunque el interés pactado (habitualmente será el Euribor) haya bajado.
En este caso, la cláusula suelo será abusiva cuando su redacción sea confusa y el banco no haya informado adecuadamente de sus consecuencias económicas al cliente. Por tanto, la cláusula suelo será abusiva cuando exista falta de transparencia e información.
3. Cláusula de interés de demora.
Prácticamente todos los préstamos hipotecarios fijan unos intereses de demora cuando se produce un retraso en el pago de la cuota mensual. Pues bien, la cláusula de interés de demora será abusiva cuando el interés pactado sea superior al interés establecido legalmente.
Estas son las cláusulas abusivas más usadas por los bancos en los préstamos hipotecarios, pero te recomendamos que encargues a tus asesores inmobiliarios la gestión documental y revisión de hipotecas y de esta forma asegurar la legalidad de las condiciones de tu hipoteca.