Buscar la casa de tus sueños es un camino emocionante y, cuando por fin encuentras el hogar que deseas llega la hora de formalizar la adquisición de la propiedad. Pero antes de formalizar el contrato de compraventa de la vivienda conviene firmar un contrato de arras.
Firmar un contrato de arras es un momento crucial en la transmisión o adquisición de la vivienda, por ello es importante asegurarse que el mismo incluya todo lo que debe contener un contrato de arras para proteger los intereses tanto del comprador como del vendedor.
Y para evitar problemas futuros en la compraventa y asegurar la reserva de un inmueble veamos qué es lo que debe incluir un contrato de arras.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras representa el compromiso de las partes en la compraventa de una propiedad. Nuestro Código Civil no recoge una definición del contrato de arras como tal, si bien en esencia podemos decir que el contrato de arras es:
Un acuerdo privado entre comprador y vendedor, en el que el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero y el vendedor se compromete a entregar el bien en las condiciones pactadas. Si alguna de las partes incumple dicho acuerdo podrá verse penalizada.
Existen diferentes tipos de arras.
3 tipos de contrato de arras
En concreto, el Tribunal Supremo diferencia entre 3 tipos de arras según sea el objetivo del contrato.
- Arras confirmatorias.
- Arras penales.
- Arras penitenciales.
Cada tipo de arras tiene una consecuencia jurídica diferente. Así que elegiremos un tipo de arras en función de cuál sea la finalidad del contrato. En el contrato se deberá especificar el tipo de arras, si no se dice nada se entenderá que son arras confirmatorias. Veamos en qué consiste cada una de ellas:
1. Arras confirmatorias:
La finalidad de las arras confirmatorias, como su propio nombre indica, es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa. Este tipo de arras supone un anticipo del precio de la compra venta.
¿Cuál es la consecuencia en caso de incumplimiento? Si una de las partes incumple su compromiso, el perjudicado podrá escoger entre:
- Exigir el cumplimiento
- o la resolución de la obligación.
En ambos casos, podrá pedir el resarcimiento de daños y abono de intereses. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible.
2. Arras penales:
La naturaleza jurídica de las arras penales es establecer una garantía del cumplimiento del contrato de compraventa. Si incumple el comprador perderá las arras (total o parcial). Y si incumple el vendedor tendrá que devolver al comprador la cantidad que se hubiere pactado en el contrato. En cualquier caso, el perjudicado podrá exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales.
3. Arras penitenciales:
Este tipo de arras permite a las partes resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor. Como particularidad, sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del código civil.
¿Qué debe contener un contrato de arras?
En cualquiera de los casos, existen unos elementos esenciales comunes que se deben incluir en un contrato de arras para proteger los intereses del comprador y vendedor. Si bien, te recomendamos que cuentes con el asesoramiento de un profesional que se encargue de redactar el contrato de arras garantizando un proceso de compraventa sin contratiempos.
- Identificación de las partes. Se deben incluir los datos personales tanto del comprador como del vendedor.
- Descripción detallada del inmueble. Aquí deben aparecer reflejadas todas las características de la vivienda así como la dirección, el número de referencia catastral, la superficie y cualquier característica única que lo distinga.
- Precio de las arras. Es decir, la cuantía económica que el comprador va a pagar al vendedor en concepto de reserva de la vivienda.
- Precio de la vivienda. En el contrato de arras debe quedar reflejado cuál es el precio de la compraventa.
- Gastos de compraventa. Se debe acordar quién asumirá los gastos añadidos de compraventa (notaría, registro de la propiedad, impuestos y otros gastos relacionados).
- Si hay cargas o deudas que afecten a la propiedad, ha de indicarse quién las asume.
- Plazos y condiciones suspensivas. Se deben establecer plazos específicos para cada etapa del proceso de compraventa. Además, es importante incluir condiciones suspensivas que permitan la cancelación del contrato en caso de eventos imprevistos, como no obtener la financiación.
- En este punto tienen que aparecer las consecuencias para ambas partes en caso de desestimar el contrato finalmente, de acuerdo a lo que hemos explicado para cada tipo de arras.
- Firma de las partes. Finalmente, el contrato debe contar con la firma de ambas partes.
En conclusión, es importante pedir asesoramiento jurídico sobre qué tipo de arras es más conveniente en tu caso concreto. Recuerda que el contrato de arras se trata de un acuerdo previo al contrato de compraventa y que, aunque no es obligatorio, sí es recomendable.
Contar con la asesoría de profesionales inmobiliarios y legales puede ser fundamental para asegurar que todos los aspectos se contemplen adecuadamente, proporcionando tranquilidad y seguridad a todas las partes involucradas en esta emocionante transacción.