El sueño de comprar una vivienda se puede convertir en una pesadilla si existen vicios ocultos. Pero, tranquilo, la ley protege al comprador.
En primer lugar, debes saber que los vicios ocultos sólo afectan a viviendas usadas. Como profesionales expertos en materia inmobiliaria, queremos que conozcas todo sobre los vicios ocultos en una vivienda de segunda mano.
¿Qué son los vicios ocultos?
Son defectos de la vivienda que no están a la vista y que no pudiste detectar cuando la compraste. Pero no es tan fácil como parece, porque para que te proteja la ley deberás demostrar:
- Que el desperfecto de la vivienda no lo pudiste apreciar a simple vista.
- Que se trata de un defecto grave, es decir que impida el uso normal de la vivienda.
- Que el daño o desperfecto existía antes de comprar.
- Que se trate de un defecto desconocido, es decir que no hayas podido detectar en el momento de la compra.
- Que no tienes cualificación profesional (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero), para detectar el defecto de la vivienda comprada. Es importante recalcar que si el defecto, aun siendo oculto, se pudo conocer por el comprador no habrá lugar a reclamación alguna.
Por ejemplo, son vicios ocultos las tuberías en mal estado que ocasionan filtraciones, goteras o humedades, las grietas o fisuras en tabiques y muros, los fallos en la estructura….
En definitiva, los vicios ocultos son defectos importantes en una vivienda que, de haberlos conocido, habrían influido a la hora de cerrar el trato, bien desistiendo de la compra o bien pidiendo una rebaja del precio.
¿Quién responde de los vicios ocultos de una vivienda?
El vendedor es el responsable de los defectos ocultos de la vivienda, tanto si los conoció como si no. Ahora bien, la responsabilidad del vendedor será mayor o menor:
- Si conocía los vicios ocultos y te los ocultó, actuó de mala fe y tendrá más responsabilidad.
- Ahora bien, si eran desconocidos por el vendedor, actuó de buena fe y su responsabilidad será menor.
¿Cómo reclamar los vicios ocultos?
Antes de acudir a los Tribunales, debes comunicar al vendedor la existencia de los vicios ocultos para evitar conflictos y obtener una solución rápida. Si no consigues un acuerdo amistoso, tendrás que iniciar un proceso judicial. En este caso, puedes reclamar al vendedor a través de dos acciones judiciales:
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Acción redhibitoria.
Si los vicios ocultos son de tanta gravedad que hacen la vivienda inservible, podrás pedir que se resuelva el contrato de compraventa, es decir liberarte de la compra y que el vendedor te devuelva lo que has pagado.
Además, si el vendedor conocía los vicios ocultos y no te los comunicó (mala fe del vendedor), puedes solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
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Acción quanti minoris.
En el supuesto, de que los vicios ocultos no impidan el uso normal de la vivienda, puedes pedir al vendedor que te rebaje el precio de venta, pero no podrás solicitar una indemnización.
Por tanto, es importante que sepas que si optas por la acción quanti minoris solo podrás obtener una rebaja del precio. La indemnización de daños y perjuicios solo se puede pedir si se ejercita la acción redhibitoria.
En ambos casos, será necesario que contrates los servicios de un perito o especialista que evalúe el defecto, determine si está relacionado con algún defecto de construcción y certifique la existencia de los vicios ocultos.
Además, para iniciar la reclamación judicial contra el vendedor, deberás buscar el asesoramiento de un Abogado experto en materia inmobiliaria.
¿Cuándo reclamar los vicios ocultos?
Si después de comprar la vivienda de tus sueños, compruebas que hay un vicio o defecto oculto, no pierdas tiempo porque tienes un plazo para reclamar.
Las acciones judiciales por vicios ocultos se pueden ejercitar en un plazo muy breve. Solo dispones de 6 meses desde la entrega de la vivienda.
Debes tener en cuenta, que este plazo es de caducidad. Es decir, si no reclamas por los vicios ocultos de tu vivienda dentro de los 6 meses posteriores a la compra, el plazo vence y no podrás reclamar judicialmente al comprador por los vicios ocultos de tu vivienda.
Seguramente te estarás preguntado ¿Qué pasa si transcurren 6 meses y no he reclamado por vicios ocultos?
El plazo de 6 meses, en muchas ocasiones, es demasiado corto para detectar la existencia de los vicios ocultos en la vivienda. En este caso, si observas desperfectos después de ese tiempo, puedes ejercer la acción por incumplimiento contractual en el plazo de 5 años.
Como profesionales expertos en materia inmobiliaria, siempre aconsejamos a nuestros clientes que, antes de comprar, se haga una revisión detallada por un técnico cualificado que inspeccione cuidadosamente la estructura, cimentación, aislamientos, instalación eléctrica y de tuberías, entre otros datos de construcción.