Una de las cosas que debes comprobar cuando vayas a comprar una casa es comprobar si está inscrita en el Registro de la Propiedad. En ocasiones, los propietarios no inscriben sus viviendas porque este trámite conlleva un gasto adicional, los honorarios registrales. Aunque inscribir la propiedad de un inmueble no es obligatorio, si es muy recomendable porque la falta de inscripción puede acarrear muchos inconvenientes.
Tanto si eres comprador como vendedor, te aconsejamos que continúes leyendo. Queremos explicarte cuáles son esos inconvenientes y cuáles sus soluciones.
Inconvenientes de la no inscripción en el Registro.
- No se puede demostrar quién es el propietario de la vivienda.
El Registro de la Propiedad es el único lugar donde el comprador se puede informar de si la vivienda que quiere comprar es realmente propiedad del vendedor. Es decir, la inscripción en el Registro de la Propiedad es la única manera de acreditar que el vendedor es el propietario y titular de la vivienda.
- Falta de oponibilidad frente a terceros.
Esto significa que, si el propietario de una vivienda no la inscribe, NO puede hacer valer sus derechos frente a terceras personas que se crean con derechos sobre la propiedad. Por tanto, la inscripción de la propiedad en el Registro ampara al titular inscrito.
- Inseguridad jurídica de la propiedad.
El titular que inscribe en el Registro su título de propiedad goza de publicidad registral y, en caso de que surjan dudas sobre el verdadero propietario, la ley ampara al titular inscrito, salvo que una sentencia diga otra cosa.
Por el contrario, si no se inscribe, el propietario no obtiene la seguridad jurídica necesaria en el sector inmobiliario.
- Se interrumpe el tracto sucesivo.
Es decir, se origina una discordancia entre el Registro y la realidad jurídica extra registral, que impide que los sucesivos propietarios puedan inscribir sus títulos de propiedad (compraventa, donación, herencia…).
- Puede generar disputas legales.
La falta de inscripción registral puede acarrear conflictos entre las personas que tengan derechos sobre la propiedad, conflictos que solo podrán resolverse acudiendo a la vía judicial.
- No se puede solicitar una hipoteca.
El principal problema de la falta de inscripción para el comprador es la solicitud de una hipoteca. El banco siempre va a exigir que la vivienda que quieres comprar e hipotecar esté debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
Soluciones para inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad.
Las soluciones varían según el estado de las inscripciones de la vivienda en el Registro de la Propiedad:
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Vivienda inscrita a nombre de una persona distinta al vendedor:
Si el único título que no se ha inscrito es el del vendedor, la solución es fácil, que éste inscriba su título de propiedad (venta, herencia, donación o cualquier otro). En el supuesto de que haya titulares anteriores que tampoco hayan inscrito, será necesario “reanudar el tracto sucesivo”. Es decir, reestablecer en el Registro las sucesivas transmisiones de la vivienda. Para reanudar el tracto sucesivo, habrá que iniciar un expediente de reanudación del tracto, ante el Notario del lugar donde radique la vivienda.
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Vivienda que nunca ha estado inscrita en el Registro de la Propiedad.
Esta situación es frecuente en zonas rurales, donde las viviendas se transmiten de unos parientes a otros en documento privado. Este documento no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, únicamente se pueden inscribir las escrituras públicas otorgadas ante Notario o las resoluciones judiciales. En estos supuestos será necesario realizar lo que se denomina “inmatriculación”, es decir, la primera inscripción de la vivienda. Pues bien, la inmatriculación de una vivienda que nunca ha estado inscrita en el Registro de la Propiedad se realiza mediante el procedimiento de expediente de dominio. Este procedimiento se realiza ante el Notario competente (el del lugar donde está situada la vivienda).
En definitiva, aunque la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria por ley, es recomendable inscribir para evitar los inconvenientes que acarrea la falta de inscripción y que los trámites para la compraventa de una vivienda se simplifiquen.
Te recomendamos que busques el asesoramiento de profesionales en el sector inmobiliario siempre que quieras vender o comprar una vivienda.